前 言：现阶段，从世界的角度看，我国是一个法制建设相对落后的国家。在法的制定方面，存在很大的缺陷和顺序颠倒。一九九九年我国《合同法》的出台，是对我国原有债权法的全面完善和总结，我国的债权法已经达到了世界先进水平，充分的与世界法制接轨，这是我国经济建设发展的必然产物和迫切要求。然而，当时的法学者和立法机构清清楚楚的明白，我国尚连一部基本的物权法都没有，就制定出了这么先进的债权法，本末倒置，一件东西连是谁的都没有弄清楚，又何谈谁欠谁的呢。而且在今后的八年里，这种状态一直持续。在民法领域，在物权方面，仅仅依靠《民法通则》及其解释，以及其他一些单行法来调整。严重影响了我国法制格局的整体性，稳定性，和司法者的司法实践操作。2007年3月16日，《物权法》在众望所归的情况下难产出台。经过了七审，突破了我国《宪法》规定的三审通过制度，创下了我国制定法的先例。我国物权法的出台有着举足轻重的地位和意义，然而，大家也清析的看出，它的出台并没有想象中地样神乎其神，以至于以为有了《物权法》就解决了一切物权问题。在经过了七次审议后，在立法局限的束缚下，在众多法学门派的斗争和妥协下，有好多有操作意义的法条在审议的过程中被删除掉了，有一些必要的规则并没有被列入法条之中。《物权法》在更大的意义上应该理解为是对原有规则的承继和重复，而不象合同法那样具有创新和先进性，裁判性规范的意义大打折扣。现有的物权法法条主要有以下几个方面：1、对以前立法进行总结性的重复与强调，民通，担保，担保解释，农村土地承包管理法，这样的法条占70%左右；2、新增的条文，关于占有的规定，准物权中非常重要的建筑物区分所有权，地役权的明确提出。可惜这样的宝贵规范太少，通过的就更少；3、原来也有，但原来规定的不合理，不完善，这次更加完善合理的法条。比如，担保方面，地役权方面等等。
《中华人民共和国物权法》的出台，在社会主义市场经济法律体系的完善中扮演着一个非常重要的基础性角色。虽然它经过妥协难产出台，并没有达到人们期待的预期效果，也并不能解决所有物权问题。但它的出台是众望所归，有着其重大的历史意义和实际操作价值。《物权法》中“不动产善意取得制度”在世界上来讲也是一个十分先进的立法，非常保贵的法条，极具操作性，并能将多年来难以解决的司法实践问题迎刃而解。现就关于此项制度的几个方面偿试分析如下，敬请指正：
一、不动产善意取得制度的存在前提和立法背景。
善意取得又称即时取得，是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权。在此情况下，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求占有人赔偿损失。然而在传统的善意取得理论中，善意取得制度只适用于动产而不适用不动产。对于不动产善意取得的排除，是与物权的公示公信原则，与交易安全，与现代经济活动的稳定性相违背的。在具体的司法操作过程中，许多问题难以解决。
规定善意取得制度的根本目的是维护交易安全和市场的正常交易秩序，保护善意第三人的合法权益。善意取得是适应商品交换过程的需要而产生的一项法律制度。在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场上出售的商品逐一查清。如果受让人善意取得财产以后，根据转让人的无权处分行为使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产权属和财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品有可能要退还。此时，虽然保护了真实所有人的利益，但由此损害的不止是一个善意第三人的经济利益，更重要的是动摇了他对市场交易安全的信心，进而影响交易秩序的稳定。
试举几例以示说明。我国财产透明制度很不完善，不动产名实不符现象非常严重。当今社会一些贪污官员置办有多处不动产，为了怕自己以后东窗事发而两手空空，他们经常会把自己的不动产落户在亲属、朋友、情妇的名下。一些合伙企业者，为了逃避破产或清算时的无限连带责任，他们也用同样的手段来归避法律。夫妻共同所有的不动产，一般情况下是登记在夫或妻一方的名下,在一定条件下，也会存在交易是否合法有效，不动产物权是否转移问题。这些情况的存在都对善意取得不动产的第三人是否能够取得物权造成了一定的障碍。
另一方面，站在交易安全和民法公示公信原则的角度来看，也迫切需要出台法律保护善意第三人的合法权益。试想一个购买二手房的人应该是一个经济基础不是很好的人。我国经济现状中购房是人生中的一个大问题。辛辛苦苦一辈子存下的一些钱，或者在银行贷款买房，就是想安居乐业，出入有“家”。购房是一个家庭非常重大的决策。如果没有善意第三人制度，购买二手房的人就难以实现交易安全。那将很不公平，对于一个经济基础薄弱的人来说，是伤筋动骨的大事情。
而我国刚刚通过的《物权法》第一百零六条正是在这个急待解决又极不公平的前提下，明确规定了不动产的善意取得制度，最大限度的保护善意第三人的利益。我国物权法明确将善意取得制度的适用范围扩大到不动产是发展的必然，有其历史的重要意义。
二、不动产善意取得制度的构成要件。
我们在探讨不动产的善意取得制度时，首先一个定语就是“不动产”。那究竟何为不动产呢？不动产善意取得的适用对象主要包含下列几种情况：
1、土地使用权。依据我国《城市房地产管理法》第36条、37条、46条及《担保法》34条土地使用权得为转让、抵押，其方式主要为买卖、设定抵押权或其他合法方式。由此可见，国有土地使用权得为不动产善意取得的标的物。但应注意的是，我国实行的是房随地走、地随房走的原则，国有土地使用权转让，其上的房屋自然随同移转。
2、已登记的合法建筑物。根据《城市房地产管理法》31、36、37、38条及《担保法》34条等可知，我国房屋得为自由转让、设定抵押。故可以是不动产善意取得的对象。但由于违章建筑无法获得登记部门的登记，因此不得使用善意取得。另外，因为我国目前登记不完善，农村一些房屋并没有登记，因此，这些房屋自是无法适用不动产善意取得。
3、林木。依据我国《森林法》15条《担保法》34条、42条规定，林木可自由转让、设定抵押。故可以是不动产善意取得的对象。
明确了什么是不动产，我们来分析不动产善意取得制度中“善意”的构成要件。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，适用善意取得，我们归纳起来主要有以下四个要件：
1、让与人对让与的不动产物权无处分权。对财产的处分权是属于财产所有人的。特别需要注意的是，在审理不动产物权的善意取得案件中，让与人是无权处分他人财产的，如果让与人有权处分是不适用善意取得的问题。
2、受让人受让该财产时是善意的。财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。因此，所谓“善意”，我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。
3、受让人取得不动产是基于合理的价格有偿转让行为。善意取得是以有偿取得为前题条件，受让人在取得财产时，必须以相应的财产或金钱支付给出让人。由此可见，受让人无偿取得不动产财产的，不适用善意取得制度。
4、已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表现形式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也就没有善意取得适用的余地。
因此，符合以上四个条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能及时向受让人行使物权请求权。
关于“善意”的判断标准。主要从以下几个方面来评析。
1、以何人为判断标准。因市场经济的发展，人的知识能力有限，亦或由于行为能力受限制，交易活动往往采用代理人雇佣人等扩张其交易活动的范围。所以存在以下几个主体判断标准：（1）本人为受让人的，以本人为判断标准。即只有本人在交易时为善意，才可适用善意取得。（2）以法定代理人代为受让的，以法定代理人为判断标准。（3）以代理人为交易者的，是否为善意以代理人为判断。但如果其交易是依照本人所指示之意思而为时，是否为善意，则应以本人为判断标准。
2、以何时为判断标准。对此有两种观点：一种以登记完毕时为善意时点，只有在登记完毕时仍为善意者，才适用善意取得。一种以登记申请时为判断时点，只要受让人提出登记申请时为善意即可，即使在登记过程中知道让与人无处分权，也不妨碍善意取得的适用。我认为，从理论角度而言，因登记完毕，物权变动才完成，自以第一说为当。但鉴于我国目前登记机关众多、混乱，而且登记过程非受让人所能左右，采第二说对受让人保护较为周全。因此，交易当事人就不动产交易达成合意，而后进行登记的，以申请登记时为善意判断标准。但当事人先进行登记，而后合同才成立生效的，以合同生效时为判断标准。
3、善意的举证责任。通常认为，应由否定受让人为善意的人为之。因为根据登记推定力，登记名义人推定其为不动产的所有人。从而，主张受让人非善意的，自应负举证责任。
不动产善意取得只适用于已进行登记，产生于瑕疵登记或登记部门的违法行为。具体有以下几种适用情况：
1、瑕疵登记 。
（1）登记机关的错误登记。于不动产登记簿上记载的物权并非真实的物权人。如误将甲登记为乙。
（2）当事人隐瞒实情。如本是不动产的所有权人，但其不愿用自己的名义办理所有权登记，与自己的朋友乙约定，而将房屋所有权登记为乙，此种约定非赠与或放弃所有权的意思表示。共有房屋的部分共有人擅自出卖共有房屋的，受让人在善意时即可取得所有权。共有房屋，由于某种原因只登记为一个人所有或谎称其已征得其他共有人同意，或受让人有可能对出让人的行为合理理解为全体共有人同意出让而发生善意取得问题。
（3）当事人非真实意思表示。物权人将物权转让给他人，但由于存在胁迫、欺诈等为法律所禁止的意思表示瑕疵，而导致当事人进行物权变动的意思表示丧失物权法上的效力，就应消除物权变动的后果，进行更正登记，恢复原物权人所应有的法律地位，但在更正登记之前，原登记对善意第三人仍具有公信力。
2、登记部门的违法行为 。
由于登记部门的单方或与当事人一方串通而侵害其他权利人的权益而故意将原登记没有错误的不动产非法地转让给第三人。这种情况应当由登记部门承担责任，但对善意第三人应当保护其所有权。
对于不动产虽然转移占有，但没有办理产权变更登记的，不能以占有作为其公信力的标志。不动产的公信力来自于变更登记，因为法律规定不动产所有权转移的标志只能是依法进行产权变更登记。因此未办理产权变更登记的不动产，不适用不动产善意取得制度。
三、不动产善意取得后的法律后果及受损害方的救济途径。
不动产善意取得的法律后果，是指不动产善意取得构成要件具备时在三方当事人，即原所有人、让与人和受让人之间产生的法律结果。
1、让与人与受让人之间发生实质的不动产转移。
基于善意取得制度，受让人取得让与人通过交易转让的不动产的所有权。让与人和受让人应履行所有权转移的相关权利和义务。受让人应支付价款，让与人应协助将交易财产的所有权移转于受让人并办理不动产产权过户登记手续。让与人不得再依自己无处分权或依所有权人追索或索赔，而请求受让人返还财产。
2、原所有人与受让人不存在法律上的纠纷。
不动产善意取得一旦具备前述的构成要件，受让人即取得不动产所有权。由于受让人系基于善意取得制度而取得他人不动产的所有权，其受利益具有法律上的原因，故不构成不当得利。同时，受让人因基于法律规定而取得他人不动产所有权的，因此也不构成侵权行为，故原所有权不得向善意受让人主张所有物追还请求权或不当得利返还请求权。
3、原所有权人与让与人构成债权纠纷。
由于原权利人因善意取得使其标的物的所有权发生消灭，而又不能请求受让人返还财产，法律上对原权利人提供了一种债权上的救济。即权利人可以基于债权上的请求权要求转让人承担合同责任、侵权责任或不当得利的返还责任。
那么，原权利人受到的侵害如何得到法律的保护呢。不动产善意取得从根本上讲，是以牺牲静的安全来保护动的安全，从而维护善意受让人的利益。因而，原权利人是最大受害者。为维护公平正义，法律对原权利人提供如下救济：
1、侵权责任救济。无权处分人未经原权利人授权或事后追认而处分他人之物，符合侵权责任构成要件的，原权利人可依《民法通则》第117条请求损害赔偿。但应注意的是，并不是无处分权人擅自处分他人之不动产均构成侵权行为。如登记实质关系无效或被撤消，而无处分权人不知而处分者，自不能说其有过错，构成侵权。
2、不当得利救济。无权处分人擅自处分他人不动产所受对价，是原不动产的替代价值。原权利人受损而让与人获利，且缺乏法律依据，故在原权利人与无权处分人间构成不当得利。原权利人可基于《民法通则》92条请求让与人返还利益。但是因为无权处分人对其处分行为为无权是否知情而返还利益不一。在其善意的情况下，仅只在现存利益范围内负返还责任，但如明知登记机关登记错误而故意擅自处分，则不仅对现在利益，而且对已失利益亦应返还。
3、违约责任救济。如果在原权利人与无权处分人间原存在合同关系，如房屋所有权保留买卖关系的情况下，因登记机关的错误而误登记为买受人（无权处分人）所有，则原权利人可向无权处分人主张违约责任。
4、国家赔偿救济。这种情况主要发生在因国家登记机关登记错误的情况下。对此，德国台湾规定值得我们借鉴。如德国专门设立错误赔偿基金。而台湾地政登记机关则就登记所收费用提取百分之十作为登记储金，专赔偿损害之用。在我国民法典颁布实施之后，可考虑在民法实行法细则或专门的不动产登记法律中对此做出明确规定。
另应注意的是，在善意受让人已登记取得不动产但尚未支付价金的情况下，原权利人可否直接向善意受让人主张？我认为：
1、原权利人可主张无权处分人不当得利，即无权处分人不当取得价金请求权，从而，可以请求无权处分人返还价金请求权。此时便可取得了向善意第三人主张权利。
2、原权利人也可考虑，既然无论如何都不能请求返还不动产，如果善意第三人财产资力较无权处分人强，其向第三人主张受偿更为有利，自是不妨碍承认该无权处分，从而可直接介入该不动产交易行为，以居于委托人地位向第三人主张价金。当然，这样以来，也就非善意取得的问题了。
可以预见，在现阶段农垦系统内大举动的撤队并区过程中以及今后一定时期内，将会遇到形形色色的涉及物权方面的新型案件和疑难案件。特别是因撤队并区房屋折迁前后涉及到的不动产善意取得问题，将会是一个重点和难点问题。深入细致的研究不动产善意取得制度，慎密分析原理，正确理解法条，细心分析案情，将会对今后一定时间内的司法审判实践工作起到积极的、重要的指导意义。
